Immobilie am Gardasee und Ferienvermietung: Was Sie wissen sollten, bevor Sie beginnen

Eine Immobilie am Gardasee zu kaufen und sie zumindest teilweise an Feriengäste zu vermieten, ist für viele Eigentümer eine interessante Möglichkeit. Die ausgeprägte touristische Bedeutung der Region macht es möglich, eine Zweitwohnung auch als Einnahmequelle zu nutzen, wenn sie nicht selbst bewohnt wird.

Bevor man diese Möglichkeit in Betracht zieht, sollte man jedoch wissen, dass die Vermietung an Feriengäste weit mehr bedeutet, als lediglich ein Inserat auf einem Buchungsportal zu veröffentlichen. Verschiedene Aspekte müssen berücksichtigt werden – angefangen bei den Eigenschaften der Immobilie bis hin zur Frage, welche Art von Nachfrage sie ansprechen kann.

Der erste Faktor ist natürlich die Lage. Eine Immobilie in der Nähe des Sees und des Ortszentrums, gut erreichbar und mit einem eigenen Parkplatz, kann eine andere Zielgruppe ansprechen als eine weiter entfernt gelegene Immobilie. Auch ein Swimmingpool, eine Terrasse, ein Garten, Seeblick, die Anzahl der Schlafplätze und die allgemeine Qualität der Immobilie können einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Mietpreis und die Attraktivität für Feriengäste haben.

Aus diesem Grund können die Preise für Ferienvermietungen am Gardasee erheblich voneinander abweichen. Einen einheitlichen Durchschnittspreis, der auf jede Wohnung oder jedes Haus übertragen werden kann, gibt es nicht. Marktdaten können jedoch dabei helfen, eine Vorstellung von der Größenordnung dieses Marktes zu bekommen.

Nach den Daten des Monitoringsystems Lighthouse, das vom Tourismusobservatorium Verona Garda genutzt wird, lag die durchschnittliche Auslastung der als Kurzzeitunterkünfte angebotenen Wohnungen am Gardasee auf der venetischen Seite im Zeitraum vom 29. Mai bis zum 21. Juni 2025 bei 54 %. Dieser Zeitraum fiel mit mehreren wichtigen deutschen Feiertagen zusammen. An einzelnen Tagen lag die Auslastung bei über 60 %. Im selben Zeitraum betrug der ADR (Average Daily Rate, also der durchschnittliche Tagespreis) am veronesischen Seeufer rund 225 Euro pro Nacht. Der ADR beschreibt den Übernachtungspreis der Unterkunft und entspricht daher nicht dem Nettoeinkommen des Eigentümers.

In der Sommersaison können die Werte noch höher liegen. Nach den Daten des Observatoriums für 2025 lag die durchschnittliche Auslastung der im Monitoring erfassten Ferienvermietungen am venetischen Gardasee von Januar bis Oktober bei 45 %, während sie in den Sommermonaten über 60 % lag. Dieser Wert basiert auf einer Stichprobe von mehr als 10.000 Objekten und kann daher nicht auf jede einzelne Immobilie übertragen werden.

Diese Zahlen verdeutlichen einen wichtigen Punkt: Ein Mietpreis von 200 oder 300 Euro pro Nacht kann nicht einfach mit allen Tagen der Saison multipliziert werden. Die Auslastung verändert sich im Laufe des Jahres und hängt unter anderem von den Eigenschaften der Immobilie, ihrer Lage, der Nachfrage und dem jeweiligen Zeitraum ab.

Wer den Kauf einer Zweitwohnung in Betracht zieht und diese auch an Feriengäste vermieten möchte, sollte daher zwischen Mietpreis, Auslastung und tatsächlichen Einnahmen unterscheiden. Hinzu kommen Kosten für Verwaltung, Reinigung und Instandhaltung, mögliche Gebühren der Buchungsportale sowie der zeitliche Aufwand für die Betreuung der Immobilie und der Gäste.

Ein weiterer, weniger sichtbarer, aber wesentlicher Aspekt sind die gesetzlichen und administrativen Vorgaben. In Venetien unterliegen Ferienvermietungen einer spezifischen Meldung an die Region sowie bestimmten Verpflichtungen zur Erfassung und Übermittlung statistischer Daten. Auf nationaler Ebene unterliegen Immobilien, die für touristische oder kurzfristige Vermietungen genutzt werden, außerdem der Pflicht zur Beantragung eines CIN (Codice Identificativo Nazionale – Nationaler Identifikationscode) über die nationale Datenbank der Beherbergungsbetriebe. Der CIN muss in den entsprechenden Inseraten angegeben und entsprechend den geltenden Vorschriften sichtbar angebracht werden. Der CIN ersetzt dabei nicht die regionalen Vorgaben für Ferienvermietungen.

Dies sind nur einige der Aspekte, die berücksichtigt werden sollten, und sie ersetzen keine individuelle Prüfung der jeweiligen Immobilie und der im Einzelfall geltenden Vorschriften. Wer eine Immobilie mit der Absicht kauft, sie touristisch zu vermieten, sollte sich daher auch über den baurechtlichen und städtebaulichen Status der Immobilie sowie über eventuell geltende Regelungen der Eigentümergemeinschaft informieren.

Bei der Bewertung einer Immobilie am Gardasee für diesen Zweck sollte die Frage daher nicht nur lauten: „Wie viel kann ich pro Nacht verlangen?“

Die wichtigere Frage ist:

„Wie gut ist diese Immobilie für den Markt der Ferienvermietungen geeignet?“

Eine gefragte Lage, eine gute Ausstattung, Außenbereiche, ein Parkplatz, ein Swimmingpool oder Seeblick können dazu beitragen, eine Immobilie in einem anderen Marktsegment zu positionieren. Doch auch eine besonders attraktive Immobilie sollte unter Berücksichtigung von Saisonalität, Auslastung, Verwaltung und Kosten bewertet werden.

Ferienvermietungen können daher für Eigentümer und für diejenigen, die über den Kauf einer Immobilie am Gardasee nachdenken, eine interessante Möglichkeit darstellen. Die möglichen Einnahmen sind jedoch nur ein Teil der Gesamtbetrachtung. Vor dem Kauf sollte man daher nicht nur wissen, wie viel eine Immobilie möglicherweise einbringen kann, sondern vor allem, ob sie zur touristischen Nachfrage in der jeweiligen Region passt und was ihre langfristige Vermietung tatsächlich bedeutet.